성동구에 있는 아파트를 팔았으니, 5년 전의 선택이 좋은 선택이었는지 아닌지 평가해 보고 싶습니다. 수익률은 얼마입니까?
1) 대출이자, 세금, 기타 부대비용을 제외한 매수가격과 매도가격을 기준으로 산정한 연평균 수익률
2) 실제 투자금액 대비 매매가를 기준으로 산출한 연평균 수익률은 부대비용을 제외하고 44% 수준입니다.
전세금으로 갭투자로 처음 접근했기에 숫자놀이였지만 수익률은 높았습니다. 초기 투자비용을 줄여서 수익률을 높인 건 좋았지만, 제가 가진 돈으로 대형매물을 살 수 있어서 더 의미가 있었습니다. 3) 부대비용은 7600만원 – 취득세 – 양도세 없음 – 주택담보대출 이자(원금제외) – 인테리어 비용은 2000만원 정도였습니다. 5년 전 집 살 때 고려했던 기준
저는 8가지 조건을 내세웠습니다. 첫째, 서울이어야 한다는 것인데, 이게 생각보다 중요한 포인트였습니다. 첫째, 실제 거주 요건을 채워야 하는 입장에서 남편의 직장이 둘 다 서울에 있어서 실제 거주의 편의성이 매우 높았습니다. 또한 집을 매물로 내놓았을 때 경기권은 분위기가 좋지 않고 방문객이 적다는 말을 들었습니다. 하지만 여기는 서울로 오는 사람들이 많아서 비교적 순조롭게 매매가 진행되었습니다. 5년 전에 샀을 때는 서울과 수도권(경기권)이 크게 차이가 없었지만, 지난 5년 동안 분위기가 많이 바뀌어서 ‘어차피 서울에 집을 사야 하지 않을까?’라는 생각이 들었습니다. 가장 큰 차이는 ‘만약에’라는 분위기가 형성되었다는 점이라고 생각합니다. 결론: 경기도가 아닌 서울에 집을 사서 매우 매우 좋은 선택이었습니다. 둘째, 매매가격이 8억원 이하여야 합니다. 갭이 있는 집을 샀으니 욕심을 부렸다면 더 비싼 집을 살 수도 있었을 텐데. 하지만 언제라도 팔 수 있도록 입주 쿼터를 빨리 채워야 한다는 생각이 들어서 내가 감당할 수 있는 가격대 내에서 집을 사는 것을 내 기준(상한선) 중 하나로 삼았다. 사실 그때 성동구에 10억 원짜리 신축 주택을 봤다. 그 집을 억지로 샀다면 전세값이 비쌌을 테니 2년 동안 임대만 줬어도 입주가 안 됐을 것이다. 그러면 그냥 ‘소유’한 집이 됐을 것이다. 이번 기회에 팔지 않아도 될 만큼 시장성이 뛰어난 집을 사지 않는 이상 너무 앞을 내다보는 것은 위험할 수 있다는 것을 배웠다. 결론: 구슬은 꿰매도 보석이다. 너무 욕심을 부리지 마라. 욕심은 당신을 위험에 빠뜨릴 수 있다. 셋째, 시장성이 있어야 한다-. 주요 지하철 노선 근처 지역 – 1,000가구가 넘는 대형 단지 – 초등학교와 마백병 근처 – 매수 시 분위기를 파악해야 하며, 당시에는 대형 단지를 짓는 것이 절대적으로 필요했습니다!!! 이러한 분위기 때문에 같은 가격으로 서울 외곽에 새로 지은 대형 단지가 아닌 서울 중심부에 짓기로 한 이유를 적었습니다. 제 개인적인 선호도이지만 인프라와 서울 중심부의 입지가 더 중요하다고 생각했습니다. 사실 집을 내놓았을 때 많은 신혼부부들이 찾아왔습니다. 위의 조건들은 신혼부부에게 매력적이었고, 전반적으로 침체된 시장 분위기 속에서도 집을 팔아야 하는 고객이 아닌 돈이 있는 집을 찾는 신혼부부들이 찾는 품목이라는 점은 판매자 입장에서 확실히 엄청난 이점이었습니다. 결론: 5년 전만 해도 절대 알 수 없었을 것입니다. 핵심 입지와 인프라가 절대 빠지지 않을 신축 대형 단지의 프리미엄보다 더 주목받을 듯했다. 넷째, 인근 교통 허브의 존재는 세 번째 조건과 관련이 있다. 매도 당시 같은 성동구 동네에서도 성동구 내에서도 가격 차이가 조금 있었다. 매물로 나온 물건은 많았지만 매수자가 한정돼 있어 소비자들은 더욱 신중하게 고르는 듯했다. 그런 의미에서 성동구 내에서도 지하철역이 하나, 네, 다섯 개에 불과했다. 환승이 가능한 지역인지 여부에 엄청난 차이가 있다고 느꼈다. 5년 전 성동구에서 사려고 둘러본 아파트 중에서는 내가 최종적으로 산 아파트와 몇 천 차이밖에 나지 않는 아파트들이었다. 하지만 조건이 하나, 둘 부족한 그 아파트들은 매도 당시에 봤을 때 1억 원 가까이 가격 차이가 났다. 결론적으로, 시장성의 작은 차이도 하락 추세가 되면 큰 차이가 된다. 가격 면에서도.. 차이가 큽니다. 다섯째, 지어진 지 15년 이상 되어야 합니다. 매입 당시에는 신축은 제 수준을 넘어선다고 생각했고, 30년 이상 된 건축물은 안 된다고 생각했습니다. 부동산 시장이 호황일 때는 기본 건축물(제 기준 15~25년)이 가장 저평가되어 있다고 생각했습니다. 살기 힘든 건축물은 아니었지만 입지에 비해 가격 메리트가 있는 건축물을 샀습니다. 그게 전략이었습니다. 돈은 많이 벌지 못할 것 같지만 안정성을 추구하겠습니다. 이걸 사면 손해는 보지 않을 것 같습니다. 물론 팔았을 때는 주변 신축보다 매매 가격이 낮았지만, 싸게 샀다는 점을 감안하면 수익률이 좋았다고 생각합니다. 예를 들어 당시에 신축을 가고 싶었다면 지금 집보다 3억 5천만 원 더 내야 했지만, 당시 신축의 실거래가와 비교했을 때 3억 5천만 원도 차이가 나지 않았습니다. 결론: 기본공사도 지금은 귀합니다. 지금 서울에는 30년 가까이 된 아파트가 너무 많습니다. 여섯째, 젊은 신혼부부가 많이 살고 있을 것입니다. 제가 앞서 말씀드린 것과 같습니다. 가격은 같지만 손바꿈 측면에서 좋았습니다. 불황일 때도 거래가 좀 있었던 것 같은 느낌이었습니다. 사실 당시에 살펴본 매물 중에서 신혼부부가 가장 많은 단지를 선택했습니다. 불황일 때도 다른 단지보다 실거래가 많았습니다. 게다가 신혼부부가 선호했기 때문에 전세가격이 높게 유지되었습니다. 그래서 임대 후 갭을 두고 선매수하려는 투자자, 투자 마인드셋을 가진 신혼부부 등 잠재 고객층이 많았습니다. 제 집을 산 사람도 신혼부부였습니다. 일곱째, 주변에 새 아파트가 들어오지 않을 것입니다. 새 공급이 적다면 전세와 매매 가격이 시장 가격을 유지하는 데 긍정적이어서 이 지점을 선택했습니다. 그래서 요즘 성동구 전세 가격이 그들이 부르는 가격만큼 가치가 있다고 합니다. 전세 시장 가격이 흔들리고 있습니다. 여덟째, 시장성에 비해 저평가되어 있을 것입니다. 제가 살 때 판매자에게 가격을 조금 낮춰 달라고 했더니 뭔가 들었습니다. 당시 판매자가 “이 단지는 한두 달 후면 오를 텐데 왜 더 낮춰 달라고 하느냐”고 했습니다. 성동구 지나가는 디딤돌 같은 동네이고 신혼부부가 많아서 유동인구가 많아서 가끔 싸게 나오는 매물을 잡을 수도 있다. 하락장에서 매매가격이 같다고 해서 시장성이 같다고 판단하지 말고, 자세히 살펴보고 가격이 같다면 시장성이 높은 단지를 좋은 가격에 매수하는 것이 중요해 보인다. 결론: 좋은 매물을 ‘싸게 사야’ 돈을 벌 수 있다. ‘비싸게 파는 것’은 결국 쉬운 일이 아니다.